La Foncière de Hendaye et du Sud-Ouest vient de procéder, dans les conditions que l'on verra plus loin à l'émission de 135 000 actions nouvelles. Les porteurs d'actions anciennes étaient pourvus d'un droit de suscription. Ce droit n'a donné lieu à aucune négociation, l'action ancienne, qui a valu au plus haut, cette année, 180 fr., étant tombée, peu avant l'opération aux environs de 12 fr. pour revenir rapidement à 75 francs. Ainsi, les apparences donnent à croire que l'opération se termine par un échec. Ce n'est point, par les temps qui courent, fait exceptionnel. Mais, en ce qui la concerne, il peut avoir des suites longues et de caractère divers. On est étonné, toutefois, que la Foncière de Hendaye, n'ait pas reçu des groupes avertis qui l'entourent — ou si elle l'a reçu, ne l'ait pas écouté — le conseil de ne point tenter une aventure qui, étant donné la situation générale du marché, ne pouvait guère échapper au sort qui lui a été dévolu.
La Foncière de Hendaye et du Sud-Ouesta été créée en 1910, date à laquelle elle reçut de la Société Civile Immobilière d'Hendaye-Plage des terrains situés à Hendaye. Nous n'insisterons pas sur les événements qui marquèrent les 16 premières années de son existence et sur lesquels on peut se tenir pour suffisamment renseigné quand on sait que le capital fixé à l'origine à 2 110 000 fr., puis porté à 4 millions, fut réduit à 2 millions en 1921, puis reporté à 4 millions en 1922, dans des conditions sir lesquelles il est inutile de revenir.
Reprenons l'affaire au début de 1927. Le capital était alors de 4 millions et la dette obligataire de 8 millions, en 16 000 obligations de 500 fr. 7 %, garanties par une hypothèque de premier rang sur les propriétés de Hendaye.
Voici, dans l'ordre chronologique, les modifications successives qui ont été apportées à la situation financière de la Société :
1927. — Le capital est augmenté à deux reprises, la première fois en mars par création de 30 000 nouvelles actions d'apport, la deuxième en novembre par émission au prix de 120 francs de 20 000 action nouvelles. Le fonds social se trouvait donc porté à 9 millions à la fin de 1927. Le bilan au 31 décembre se soldait par un bénéfice net de 934 512 francs et les actions reçurent un dividende de 7 fr.
1928. — La Société procède, en mars, à l'émission de 30 000 obligations de 500 francs 7 % garanties par des hypothèques prises sur 340 000 mètres carrés de terrains situés à Urrugne ainsi que sur 5 044 mètres carrés de terrains en partie construits, situés à Hendaye-Plage. Le bilan au 31 décembre se solde par un bénéfice de 971 600 fr. ; le dividende est maintenu à 7 fr.
1929. — Par décision d'une assemblée du 6 mars, le conseil obtient l'autorisation : 1° d'élever le capital de 4 millions par l'émission de 40 000 actions à vote plural, qui sont émises peu après, ce qui le porte à 13 millions ; 2° de l'élever éventuellement jusqu'à 30 millions. Le 21 juin, nouvelle assemblée qui autorise la création d'un emprunt obligataire de 20 millions 6 1/2 %.
OBLIGATION DE 500 FRANCS LA FONCIERE DE HENDAYE ET DU SUD-OUEST
Par délibération du même jour, le Conseil décide d'émettre ces obligations gagées, par une hypothèque (nous ne savons pas dans quelles conditions s'est effectué leur placement), puis le 18 septembre dernier — usant des pouvoirs qui lui avaient été conférés en mars — il vote l'émission de 135 000 actions nouvelles — jouissance du 1er janvier 1929 — qui porteront le capital de 13 000 000 de francs à 26 500 000 fr. C'est cette augmentation qui vient d'avoir lieu.
Si nous voulons calculer le montant total des capitaux investis dans l'affaire, nous n'aurons qu'à additionner le produit de toutes ces émissions — car il nous paraît interdit de penser qu'il a été sursis au placement du dernier emprunt ou qu'il n'a pas reçu bon accueil. — Nous obtiendrons ains, en tenant compte de l'ancien emprunt de 4 millions, le chiffre de 74 500 000 francs, dont 20 500 000 francs de capital actions et 45 millions d'emprunts.
La charge annuelle des emprunts, au 31 décembre 1928, était déjà de 2 134 152 francs. Les intérêts du nouvel emprunt de 20 millions vont accroître cette charge, au cours des prochains exercices, de 1 050 000 francs environ : il faut ajouter que l'emprunt de huit millions de 1923 est remboursable à partir du 1er septembre 1929 ; comme il est amortissable en trente ans, son amortissement représente une augmentation d'annuité de 250 000 ou 300 000 francs environ — pour quelques milliers de francs, il est inutile de se livrer à des calculs d'actuaires. C'est donc à 4 000 000 de francs au minimum que vont désormais s'élever annuellement les charges obligataires de la Foncière de Hendaye.
De quelles ressources dispose la Société pour faire face à ces charges ? Il faut, pour nous en rendre compte, nous reporter au compte de profits et pertes du dernier exercice (1928) : les produits bruts y ressortent à 4 568 244 francs, les frais généraux à 661 113 francs : le bénéfice brut, avant déduction de la charge obligataire, est ainsi de 3 907 131 francs. Il a donc là tout juste assez pour assurer l'intérêt et l'amortissement de la nouvelle charge obligataire.
Il est vrai que les résultats obtenus peuvent ne point correspondre à ceux qui pourront être obtenus quand la Société sera plus avancée dans la réalisation de son important programme de travaux : elle a construit la route de la corniche de Hendaye à Saint-Jean-de-Luz, qui traverse son domaine sur une longueur de 6 kilomètres ; elle a amélioré son jeu de golf et son parc de sports ; elle va terminer l'endiguement des terrains de l'estuaire de la Bidassoa, créer un port pour les yachts ; tout cela va attirer du monde, et les résultats de l'exploitation, en particulier ceux de l'hôtel Eskualduna, dont les agrandissements se poursuivent, vont en être considérablement accrus.
Mais, quelle est l'origine des produits bruts réalisés en 1928 et dans quelle proportion peut-on espérer les voir croître ? le compte de profits et pertes indique que ces produits sont constitués par 560 244 fr. seulement de recettes d'exploitation, le surplus, soit 4 millions, étant représenté par le produit des ventes de terrains. On obtiendrait d'ailleurs à peu près la même proportion si l'on prenait le compte de profits et pertes de l'année précédente. Par conséquent, pour ces deux exercices, les 8/9 des produits qui ont permis à la Société de payer ses charges financières et de servir un dividende de 7 francs à ses actions ont résulté des ventes de terrains. Une partie de l'actif a été ainsi aliénée chaque année, et sur le produit de ces réalisations une faible partie seulement est réservée pour la reconstitution de cet actif.
Dès lors, un dilemme. Ou la Foncière d'Hendaye doit être assimilée à certaines affaires de lotissements ; elle revend au détail des terrains achetés en bloc à bon compte et elle ne reconstitue pas d'actif nouveau sur ses bénéfices ; elle doit donc être considérée en état de liquidation permanente. Ses actionnaires doivent, dès lors, considérer ce qui leur est distribué annuellement comme une répartition dont une fraction constitue un remboursement : comment reconstituer sa mise sur une répartition de 7 francs ? — Ou la Foncière d'Hendaye veut vivre, et alors, c'est elle qui, sur ses bénéfices, doit prélever une portion lui permettant de se créer des propriétés remplaçant celles qu'elle vend. Elle ne le fait pas. Elle perd sa substance ; et dans des conditions que l'on ignore.
Dira-t-on que cette politique était difficile à éviter pendant les premières années, qu'elle a été inspirée au Conseil par le désir de donner quelques satisfactions aux actionnaires, mais que les seuls résultats d'exploitation vont maintenant être suffisants pour permettre de couvrir les charges financières et d'assurer au capital une rémunération convenable ? On aimerait à l'espérer. Mais les faits sont là : les charges financières vont être, nous l'avons vu, de 4 millions au moins ; pour maintenir le dividende à 7 fr. au capital augmenté — ce qui représente un minimum pour justifier un cours voisin du pair sur les actions — il faudrait décaisser 1 855 000 francs. En tenant compte des tantièmes sans faire état d'une augmentation cependant certaine des frais généraux, il faudrait donc que les recettes d'exploitation s'élèvent rapidement à au mois 6 millions de francs : elles n'ont été, en 1928, que de 560 244 francs.
L'importance des charges qu'assume la Foncière d'Hendaye, risque de l'obliger, si l'occasion se présente, à vendre des portions de plus en plus considérables de son actif, pendant qu'elle poursuit son programme de mise en valeur. En opérant ainsi elle détruit d'une main ce qu'elle construit de l'autre ? Et que restera-t-il, au train où elle va, de son domaine déjà en grande partie hypothéqué, quand le programme sera achevé ?"
(Source gallica.bnf.fr / Bibliothèque nationale de France)
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